Entender los Contratos de Alquiler en España (LAU)

La ley de alquiler española es una de las más protectoras para el inquilino en toda Europa. La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) te da derechos serios que mucha gente, especialmente los que vienen del Reino Unido o Gibraltar, no sabe que tiene.

¿Qué es la LAU?

La ley principal que regula los alquileres residenciales en España. Se aprobó en 1994 y se actualizó por última vez en 2023 con la Ley de Vivienda. Aplica a cualquier alquiler de vivienda habitual.

Duración del contrato: La regla de los 5 años

La protección más importante:

• El plazo inicial puede ser el que acordéis (normalmente 1 año)
• Se renueva automáticamente cada año hasta 5 (7 si el casero es empresa)
• Durante esos 5/7 años, el casero no puede rescindir salvo causas muy concretas
• Después, se renueva por períodos anuales adicionales hasta 3 años más

Cuando firmas un contrato de 1 año, en realidad tienes derecho a quedarte hasta 5. Las prórrogas son automáticas.

Derecho del inquilino a irse antes

Puedes irte pasados los primeros 6 meses con 30 días de preaviso escrito. Penalización máxima: un mes de alquiler por cada año que quede.

Normas sobre la fianza

• Fianza legal: Exactamente 1 mes de alquiler. Debe depositarse en la Junta de Andalucía.
• Garantías adicionales: Hasta 2 meses adicionales durante los primeros 5 años.
• Máximo total: 3 meses de alquiler por adelantado.
• El casero tiene 30 días para devolver la fianza cuando te vayas.

Subidas de alquiler

• Solo se puede actualizar una vez al año
• Ligada al índice de referencia del INE (normalmente 2-4%)
• El casero debe avisar con 30 días

¿Cuándo puede el casero rescindir?

Durante los primeros 5 años, solo si:

• Necesita la vivienda para sí mismo o familia directa (2 meses de preaviso)
• El inquilino no paga el alquiler
• El inquilino causa daños o hace obras no autorizadas
• El inquilino subarrienda sin permiso

"Quiero vender" NO es motivo válido. Si el casero vende el piso, tu contrato se transfiere al nuevo propietario. Tú te quedas.

Qué debe incluir el contrato

• Nombres completos y números de identificación
• Descripción de la vivienda y referencia catastral
• Duración y fecha de inicio
• Importe mensual y forma de pago
• Importe de la fianza
• Quién paga qué gastos
• Inventario de muebles (si amueblado)
• Referencia del certificado energético

Señales de alarma

• Sin contrato escrito. Siempre por escrito.
• Cláusulas que renuncian a la LAU. Son nulas. La ley prevalece.
• Fianza por encima del máximo. Más de 3 meses es ilegal.
• Sin comprobante de depósito de fianza. Debe estar en la Junta.
• Presión para firmar rápido. Un buen casero te da tiempo.

Pedir ayuda

• Gestoría: 50 a 100 euros por revisar un contrato
• Abogado: 100 a 200 euros
• OCU: Guías gratuitas sobre derechos del inquilino
• Ayuntamiento: Puede tener asesoramiento gratuito de vivienda

Los 50-100 euros de una revisión profesional son el mejor dinero que gastarás en tu mudanza a España.